Согласие супруга на продажу земельного участка

Всё, что нажито в браке, относится к совместному имуществу. Этот правовой институт урегулирован Гражданским ( ст.256 ) и Семейным ( ст.34 ) кодексами.

К совместному имуществу относят:

• денежные доходы, другие выплаты, полученные каждым супругом в результате трудовой, предпринимательской деятельности;
• движимые и недвижимые вещи, купленные за совместные деньги мужа и жены;
• ценные бумаги, вклады, доли в капитале, внесенные в коммерческие организации;
• драгоценности, иные предметы роскоши.

Совместной может стать и собственность, купленная до брака. К примеру, если в квартире мужа будет проведен капитальный ремонт за деньги жены. Это мероприятие улучшает жилище, вследствие чего повышается стоимость недвижимости.

Заключение сделок с участками, являющимися совместной собственностью, как правило, сопровождается составлением согласия супруга, документ заверяется у нотариуса. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 № 4462-1 регламентируют процесс предоставления услуги.

Согласие супруга на покупку участка

Независимо от того, на кого оформляется земля, расходуются средства из семейного бюджета. В связи с этим муж/жена покупателя имеет право на половину приобретенной недвижимости.

В соответствии с п.2 ст.35 СК РФ, когда один из супругов распоряжается совместными средствами, согласие второго подразумевается по умолчанию. У покупателя нет нужды в получении письменного одобрения на сделку от своего брачного спутника.

Но в п.3 ст.35 СК РФ закреплено, что согласие супруга на продажу недвижимости требуется, если действие подлежит государственной регистрации и удостоверяется нотариусом. К таким сделкам относят:

• покупку или продажу жилого дома, квартиры ( п.2 ст.558 ГК );
• приобретение или отчуждение доли в праве общей собственности (ст. 251 ГК);
• продажу предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК);
• аренду с правом выкупа ( ст. 624 ГК );
• дарение недвижимости (п.3 ст.574 ГК) и другие.

Законом отдельно не установлено, нужно ли письменное согласие супруга на покупку земельного участка, но если в сделке задействуется их общее недвижимое имущество, мнение второй стороны должно учитываться.

Чтобы избежать разногласий, мужу и жене стоит обсудить вопрос письменного одобрения сделки. Такой документ не всегда является обязательным, но это – хороший способ защитить себя от возникновения споров в будущем.

Если уже проведен раздел имущества, согласие на продажу земли не требуется. Пока такой раздел не состоялся, собственность считается совместно нажитой.

Согласие супруга на продажу земли

При реализации земельного надела супругов важно определить, в чьей собственности имущество. Если муж купил территорию еще до брака или получил в наследство либо по договору дарения, а жена никакого вклада в участок не делала, владелец сам решает, как распоряжаться землей.

При совместной же собственности определить, когда нужно согласие супруга на сделку, достаточно просто:

1. При реализации операций по управлению недвижимостью.
2. При выполнении всех действий, связанных с продажей территории.
3. При составлении договора дарения участка.

Полный список сделок, которые должны заверяться нотариусом, перечислен в ГК РФ.

Покупателю стоит убедиться, что брачный спутник продавца не возражает против продажи, ведь если нет согласия одного из супругов, пострадавшая сторона может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. На обжалование дается год с даты, когда гражданин узнал об акте купли-продажи совместно нажитого имущества.

Если пострадавший супруг докажет, что он находился в полном неведении о намерениях брачного спутника, договор о реализации земельного участка расторгается.

Одобрение не требуется

После изучения вышеизложенной информации граждан наверняка заинтересует, можно ли продать без согласия недвижимость. В определенных условиях это разрешено законом. Согласие не понадобится, если:

• недвижимость стала собственностью мужа/жены до заключения брака или получена по наследству;
• жилье передано по безвозмездной сделке – договору дарения;
• участок приобретен на общие средства, но соглашением о разделе совместного имущества мужа и жены или решением суда передан одному из супругов;
• в брачном контракте предусмотрен пункт, допускающий продажу недвижимости.

Обратите внимание: прежде чем получать согласие на реализацию участка от недееспособного супруга, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку.

Когда участок приватизируют, продать его без одобрения супруга тоже возможно. Для этого брачный спутник в письменной форме отказывается от имущества, а документ заверяют у нотариуса.

Разрешение бывшего супруга

Даже после развода муж должен распоряжаться совместным имуществом с учетом прав бывшей жены. Из-за того, что эти требования соблюдаются не всегда, после заключения договора продажи нередко возникают трудности с реализацией общей собственности. Чтобы избежать проблем в будущем, нюансы по продаже имущества лучше заранее обсудить с партнером.

Предположим, что земельный надел куплен во время брака. Соответственно, он относится к совместно нажитому имуществу. В таком случае понадобится одобрение на продажу участка от мужа/жены, с которым уже нет брачных отношений.

Согласие бывшего супруга также удостоверяется нотариусом.

Как оформляется согласие на продажу

Разрешение на отчуждение имущества составляется у нотариуса. Юрист проверяет документы, заверяет согласие.

Для оформления бумаг необходимо:

• обеспечить присутствие супруга, который дает одобрение;
• подготовить пакет документов;
• описать объект сделки и вид реализации имущества.

Если при продаже земельного участка супруг изменит свое решение, у нотариуса можно оформить отказ от согласия. Документ составляется в свободной форме.

Какие бумаги нужно предъявить

Для оформления согласия супруга нотариусу предоставляют:

1. Паспорта.
2. Свидетельство о браке.
3. Подтверждение права собственности на земельный участок: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. .

Юрист поможет с оформлением согласия, предоставит образец документа.

Одобрение на продажу участка: что указывать

Стандартная форма согласия на совершение сделки содержит такую информацию:

• место подписания документа и дату;
• ФИО сторон и их паспортные данные;
• разрешение на продажу земли;
• цену объекта;
• указание отсутствия брачного договора;
• подписи сторон.

Юрист делает отметку в документе о том, что супруг, одобряющий сделку, дееспособен. Если у мужа/жены нет возможности приехать в нотариальную контору, предусмотрен выезд специалиста на дом. Такая услуга стоит дороже.

Смысл составления письменного согласия – обязательно зафиксировать, что второй супруг проинформирован о намерении продать землю, и у него нет возражений по поводу сделки. Можно не описывать в деталях объект недвижимости, просто одобрения на куплю-продажу участка в конкретном населенном пункте или районе достаточно.

В качестве альтернативы согласию можно оформить доверенность на представителя. Такой документ предполагает более широкий объем полномочий.

Законом не установлено, сколько действует согласие на совершение сделки. Согласно общепринятым нормам нотариата, юридическая сила сохраняется в течение 3 лет. При составлении разрешения можно указать, что оно является бессрочным.

Прикрепляем образец согласия на продажу земельного участка.

Расходы на оформление

За услуги нотариуса взимается плата. Сумма, которая потребуется для оформления согласия, формируется с учётом:

• тарифа, установленного Федеральной нотариальной палатой для всех нотариальных контор в России;
• стоимости оказания технических услуг: составления документа, распечатки на специальном бланке.

С учётом средних расценок нетрудно вычислить, сколько стоит согласие супруга оформить нотариально. Примерно услуга обойдется в сумму от 1500 до 2500 рублей.

Оформление согласия в исключительных ситуациях

На практике встречаются исключительные ситуации, в которых нужно разрешение на реализацию участка. К примеру, женщина, состоящая в браке с гражданином США, покупает землю в России. Если со временем она решит продать эту недвижимость, для регистрации сделки в Росреестре потребуется нотариально заверенное согласие супруга.

В связи с этим граждане интересуются, может ли консул удостоверить документ. Такое действие не запрещено законом. Генеральное консульство России в США предоставляет услугу по удостоверению согласий.

Иногда трудности вызывает реализация дачного участка. Что конкретно относится к такому имуществу, в законодательстве не закреплено. Под «дачей» обычно подразумевают загородный дом, а не просто землю.

Как мы уже упоминали, недвижимость может перейти в собственность на разных условиях, от чего зависит, нужно ли согласие супруги на продажу дачи. Поэтому важно определить, относится ли загородный дом к личному или совместно нажитому имуществу.

Ещё одна проблемная ситуация – получение согласия от супруга, который находится в плавании. Важно определить принадлежность судна к определенному государству: иностранное оно или отечественное. В первом варианте удостоверение не предусмотрено, поскольку иностранные должностные лица не вправе совершать такие действия.

На российском судне капитан может удостоверить согласие супруга, находящегося в плавании, выслав соответствующую радиограмму.

Если появится возможность, мужу и жене желательно вместе явиться к нотариусу и оформить документы в стандартном порядке.

Законодательство

Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:

• То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
• Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
• Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
• Все споры могут быть решены в суде.

Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.

Если необходимо продать землю

Когда нужно получить разрешение?

Итак, когда нужно продавцу спрашивать свою «вторую половину» о том, стоит ли заключать договор купли-продажи земли?

1. Если участок был приобретён во время брака.
2. Если нет иного указания в брачном контракте.
3. Если не было соглашения о разделе имущества.

Во всех этих случаях согласие супруга должно быть написано, заверено у нотариуса и предъявлено в Росреестр для регистрации сделки.

В каких случаях это не требуется?

Но есть и исключения, в которых закон не предусматривает получения согласия. К ним относятся следующие ситуации:

• Когда участок был куплен до того, как в ЗАГСе зарегистрировали брак. СК РФ однозначно утверждает, что на добрачное имущество правила об общей собственности супругов не распространяются.
• Когда состоялся развод и произошла процедура раздела имущества.
• Когда участок был приобретён в период брака – но по безвозмездной сделке.

На последнем стоит остановиться особо. Безвозмездная сделка – это тот вид правоотношений, по которым одно лицо передаёт другому имущество или права на него, не требуя ничего взамен. Классическими примерами таких сделок будут:

1. дарение;
2. наследование и т. д.

Законодательство предусматривает, что всё, полученное по безвозмездным сделкам, переходит в собственность того супруга, кто её заключал. Однако бывают ситуации, когда дарят не деньги, а дорогостоящее имущество (например, квартиру, коттедж или участок).

Здесь прямых указаний в законе нет, но Пленум Верховного суда (ВС) РФ решил в своё время (п.15 Постановления Пленума Верховного суда РФ 05.11.1998г. №15), что вырученные от продажи такого имущества средства тоже не являются общей собственностью. Следовательно, и согласия на продажу купленного участка земли в этом случае не потребуется.

Есть ли какие-либо ограничения при покупке?

Сразу же можно сказать следующее: в отличие от распоряжения, когда право собственности на участок прекращается или изменяется, при покупке ограничений нет.

СК и ГК РФ предусматривают, что любая сделка с имуществом, кроме специально отмеченных в законе, считается совершённой по воле обеих сторон в браке. Относительно покупки, в том числе и земельного участка, никаких ограничений нет.

Однако здесь нужно иметь в виду: в тех случаях, когда покупка осуществляется за счёт средств семейного бюджета, согласие может и потребоваться. Но исключительно в рамках расходования средств – в покупках земли никто из сособственников не вправе указывать приобретателю, как надо распорядиться имуществом.

При совершении купли-продажи ЗУ, могут возникнуть вопросы, связанные не только с оформлением разрешения супругов на сделку. Ответить на некоторые из них могут специальные публикации наших экспертов на такие темы:

.
• Когда стоит воспользоваться услугами риэлтора и нотариуса и сколько это может стоить?
• Как проходит аукцион по продаже государственной земли, и как купить у государства ЗУ без торгов и по кадастровой стоимости?
• Особенности проведения сделок с землями коммерческого назначения, а также для многоэтажного строительства и под возведение базы отдыха, гостиницы.

Оформление документа

В те случаях, когда без согласия супруга обойтись нельзя, необходимо соблюдать ряд условий. К их числу относятся следующие:

Разновидности

Законодательство установило для этого документа лишь следующие требования:

• письменная форма;
• нотариальная регистрация.

Никаких иных ограничений закон не предусматривает. Даже в тех ситуациях, когда участие нотариуса не требуется, стороны вправе к нему обратиться – но это не становится их обязанностью.

Чьи подписи должны стоять в конце?

Когда документ готов, он подписывается двумя лицами:

• заявителем, оформившим согласие на продажу участка;
• нотариусом, оформившим документ.

Ничьих других подписей закон не требует. Свидетели при оформлении согласия у нотариуса не нужны.

ВАЖНО: Основы законодательства о нотариате указывают, что там, где нет своего нотариуса, согласие можно подготовить у главы местного самоуправления.

Однако на практике такой документ слишком сложен – и потому если есть возможность подготовить его у нотариуса, ей следует воспользоваться.

Сроки и стоимость

Что касается сроков, то подготовить согласие можно за один день. Достаточно обратиться к нотариусу. Стоимость же будет зависеть от двух факторов:

1. ценовой политики конкретного нотариуса;
2. политики ФНП РФ.

Дело в том, что услуги нотариуса оплачиваются с учётом:

• тарифа, установленного законодательно;
• платы за услуги технического и юридического характера.

Дело в том, что размер оплаты за услуги по составлению документа и консультации обратившихся граждан нотариус устанавливает сам, руководствуясь лишь максимальным размером, который ФНП устанавливает по регионам на год в соответствии с правилами Основ законодательства РФ о нотариате.

ФНП пресекает демпинг и другие варианты «ценовой войны» между нотариусами – но устанавливает на каждый год предельные размеры оплаты дополнительных услуг. Следовательно, чтобы узнать актуальный размер цены – нужно обращаться в офисы нотариусов своего города.

Согласие потребуется в этих случаях

Напишу сразу — нижеуказанное относится и к бывшему супругу, т.е. когда приобретенный участок не был разделен супругами после развода. Статус совместно нажитого имущества «не исчезает», потому что бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст.

253 ГК РФ. Нет срока давности, по истечении которого согласие можно и не брать. Хоть в п.

1 ст. 196 ГК РФ написано, что срок давности составляет 3 года, он исчисляется не с момента развода, а когда бывший супруг узнал и должен был узнать о нарушении своего права — п. 1 ст.

200 ГК РФ.

Участок куплен в браке и оформлен только на одного супруга.

Купленный в браке земельный участок является совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если он оформлен в собственность на одного из супругов. Дело в том, что все доходы в семье, а значит и расходы, по закону считаются общими. Причем не важно у кого был куплен участок — у физического лица, юридического лица или у муниципалитета, на торгах или без.

Главное, что в браке были потрачены деньги с общего семейного бюджета на приобретение. Как оформляется согласие найдете в конце статьи.

Внимательно прочитайте п. 2 ст. 34 СК РФ — «К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства» .

Пример №1 : Дмитрий купил в браке земельный участок по договору купли-продажи. Брачного договора между супругами не было, поэтому на продажу потребуется согласие его жены.

Пример №2 . Олег в браке выкупил участок у муниципалитета — на основании распоряжения о предоставлении участка в собственность за плату. При продаже нужно согласие его супруги.

Исключение: Согласие супруга не потребуется, если между супругами был подписан брачный договор, согласно которому был установлен режим раздельной собственности на покупаемую в браке недвижимость — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ.

До 2001 года местные органы власти выдавали участки гражданам бесплатно — в бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение или сразу в собственность. Затем граждане такие участки регистрировали в свою собственность в упрощенном порядке по «Дачной амнистии». Если такой участок выдали в браке, он является совместно нажитым имуществом — определение Верховного Суда от 28.11.2017 г.

№ 64-КГ17-10. Поэтому и потребуется согласие супруга.

Дмитрий в 1993 году получил участок бесплатно по решению городского совета народных депутатов для бессрочного пользования. В этот момент он был женат. На продажу потребуется согласие его жены, если между ними нет брачного договора, в котором указано иное.

Куплю-продажу регистрируют и без согласия супруга, только будет несколько проблем

Хоть я и написала выше, что обязательно согласие супруга при продаже недвижимости, совместного нажитого в браке. Но согласно п. 2 ст.

35 СК РФ в данной ситуации автоматически предполагается, что собственник действует с согласия своего супруга. Согласно ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости, регистратор и без согласия супруга зарегистрирует куплю-продажу, потому что нет оснований приостанавливать регистрацию сделки.

Только в дальнейшем появятся проблемы.

Во-первых, при регистрации сделки на земельный участок будет наложено обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст.

9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит и по следующим сделкам. Новый собственник может снять это обременение только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22.

Во-вторых, супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительной. Согласие на сделку априори не требуется, пока не доказано обратное.

Согласие не требуется в таких ситуациях

Они описаны в п. 1 ст. 36 СК РФ. Ниже я распишу простым языком:

Гражданин приобрел участок до брака.

Купленная до брака недвижимость не является совместно нажитым имуществом. Только в браке доходы и расходы в семье считаются общими.

Не важно в браке или нет. Дарение и наследство считаются безвозмездными сделками — ст. 572 и ст. 1153 ГК РФ. Плату за госпошлину и оформление необходимых документов в счет не идет.

Они оба подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают своего согласие на сделку — п. 2 ст. 434 ГК РФ. Отдельного документа от них не требуется.

Когда собственник оформляет на кого-либо доверенность на продажу его недвижимости, этим он выражает согласие на сделку, поэтому отдельное согласие оформлять ему не нужно.

Что говорит закон?

При продаже земельного участка гражданином, состоящим в браке, необходимо учитывать не только положения Земельного и Гражданского Кодексов. Также сделка будет регулироваться и Семейным кодексом России.

В соответствии со ст. 33 СК РФ супруги владеют любым имуществом на праве совместной собственности. Это касается, в том числе, и земельного участка, приобретенного в браке.

То есть, несмотря на то, что в Росреестре в качестве собственника зарегистрирован только муж, жена также имеет право на владение и распоряжение землей. А в соответствии со ст. 35 распоряжение таким имуществом, включая его продажу, возможно только с согласия второго супруга.

Когда необходимо?

Получить согласие нужно при продаже земельного участка, если:

• супруги состоят в браке, и земля была приобретена в собственность после регистрации отношений в ЗАГС;
• супруги развелись, но раздела имущества не было, а надел был приобретен еще в браке;
• земля была приобретена в собственность до свадьбы, но за время брака супруги произвели улучшения на участке, которые повысили его стоимость.

Последний пункт вызывает больше всего споров. Ведь стоимость участка могла возрасти и без участия супругов. После улучшения инфраструктуры цена на землю в округе автоматически увеличивается. Но играет важную роль именно улучшения на самом участке. Например, строительство дома, посадка садовых деревьев и т.д.

Справка! Если муж не уверен, были ли какие-то улучшения, то необходимо обратиться на консультацию к юристу по земельным спорам. Он подскажет, нужно ли согласие жены, в том числе бывшей.

Жена имеет право на пользование и распоряжение землей, даже если сама в течение брака не имела собственного дохода, и участок был куплен за средства мужа. По закону недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И деньги от продажи также являются совместной собственностью.

Стоимость

Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.

Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.

Например, в Сочи средняя цена за заверение согласия второго супруга — 500 рублей, а включая стоимость других техническо-правовых процедур цена возрастет до 1500 рублей. В Москве эти же действия могут обойтись примерно в 2500 рублей.

Как правильно оформить?

Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.

В самом документе должна содержаться информация:

В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.

Нужно ли нотариальное заверение?

Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.

Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.

После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).

В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.

Справка! Для нотариального подтверждения не собственник должен подойти лично. Присутствие владельца земли не обязательно, но так как в документ вписываются его паспортные данные, желательно чтобы присутствовали сразу оба супруга.

Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.