Продление договора аренды

1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения.

Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора.

Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.

Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.

Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:

— арендатор продолжает пользоваться имуществом;

— арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.

В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.2 п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановление АС Приморского края от 28.05.2018 г. №А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. №А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г.

№А66-5971/2018).

А можно ли установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п.2 ст.621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. №А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Вместе с тем, из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г.

№А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. №А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п.3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям статей 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. №А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

• Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
• Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

• арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
• собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст.

651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления. При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве. Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

• Название документа;
• Дату;
• Ссылку на первичный договор;
• Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
• Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

1. Электронное письмо с ЭЦП.
2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

• наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
• указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
• если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 1 956 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Что такое пролонгация?

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.

Для чего нужна автоматическая пролонгация?

Стороны могут договориться между собой, что если по истечении срока первоначальной аренды они довольны сотрудничеством, то продление срока может стать автоматическим.

«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.

Если срок действия договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и исправно вносить плату, договор считается продлённым до тех пор, пока не будет нарушено это условие.

Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией

Договор аренды жилого или нежилого помещения сроком действия на 11 месяцев с автоматической пролонгацией составляется на основании типового соглашения об аренде. Поэтому в него нужно включить следующие пункты:

• Для физических лиц – полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
• Для юридических лиц – полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведёт свою деятельность;
• Полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
• Её характеристики – этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой;
• Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
• Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
• Срок действия. Тут нужно указать, что договор краткосрочный, заключается на 11 месяцев (нужно указать календарную дату окончания срока действия). Также нужно указать условие, что «при успешном сотрудничестве сверх этого срока, договор пролонгируется автоматически, свою силу не теряет»;
• Размер платы за квартиру (за каждую комнату);
• Порядок и периодичность её внесения.

Обратите внимание! Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут включить в «тело» соглашения любые условия, не противоречащие закону. Например, возможность постановки на временный миграционный учёт лиц, вписанных в договор на период его действия.

Преимущества договора

У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.

К преимуществам можно отнести:

• так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
• нет регистрации, не нужно платить пошлину;
• есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
• у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
• можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
• у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.

Правила написания и оформления документа

Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:

• подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
• размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
• случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
• определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.

Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.

Рекомендуется обратиться к юристу, он подготовит макет соглашения, исходя из конкретной ситуации.

Срок действия договора без регистрации

Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев.

Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.

Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием прекратить действие договора, если пользователь помещением нарушает условия договора. «Популярное» нарушение – неуплата арендного взноса в течение нескольких периодов. Кроме компенсации ежемесячных платежей, собственник имеет право требовать уплату неустойки.

Размер дополнительно прописывается в договоре. Если этого пункта нет, то сумма неустойки считается как 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки от общей суммы долга.

Как продлить договор аренды без регистрации? Если стороны довольны сотрудничеством, они его продлевают. Если в «теле» есть пункт об автоматической пролонгации, то составлять дополнительных документов не нужно. Если же такого условия нет, то заключается дополнительное соглашение, в котором снова указывается срок действия.

Если договор ранее регистрировался в Росреестре, то и соглашение тоже должно быть зарегистрировано. Допсоглашение на продление договора аренды образец выглядит так:

Способы пролонгации документа на арендуемое жилое помещение

В отношении временно используемого чужого жилья законодательство предусматривает два типа договоров:

1. Аренда (глава 34 ГК РФ).
2. Наём (глава 35 ГК РФ).

Разница между ними состоит лишь в том, что стороной в аренде выступают юридические лица, а по найму жильём пользуются граждане.

Однако порядок, по которому могут продляться оба типа соглашений, один и тот же, поэтому далее для простоты будем говорить об аренде, наём упоминая только там, где есть существенные отличия в порядке продления действия.

Автоматическая после истечения действия

Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости, заключённый сроком на год и больше подлежит обязательной регистрации в ЕГРН через органы Росреестра. Именно поэтому организации, не желающие тратить время и деньги на эту процедуру, часто заключают договор с пролонгацией, которая в этом случае производится автоматически.

ВАЖНО! Для договора найма, заключённого с гражданином, регистрация не требуется – это одно из коренных отличий обоих типов договорных отношений.

Использование пролонгации выглядит следующим образом:

• Стороны заключают договор на срок 11 месяцев или 364 дня (одним словом – хотя бы немного, но короче года), указав в нём примерно такое условие: «Если ни одна из сторон за определённое время до истечения срока аренды не пожелает его расторгнуть, договор считается автоматически продлённым на тех же условиях» (условие о пролонгации).
• Как только заканчивается срок действия первоначального договора, вступает в действие пролонгация – и отношения продолжаются.

Пролонгация обычно используется в двух вариантах:

• С указанием конкретного срока (например: «на тот же срок», «на 6 месяцев» и т. д.).
• Бессрочно.

Однако второй вариант чреват спорами: «бессрочно» в некоторых случаях может означать «год и более», поэтому лучше использовать срочную пролонгацию, указав дополнительно в договоре, что количество продлений не ограничено. В этом случае будет формально иметь место не одна длительная аренда, а цепочка договоров между теми же сторонами на тех же условиях – но каждый из договоров не будет подлежать регистрации.

В договоре найма и аренды автоматическая пролонгация предусмотрена законом. Поэтому если лицо продолжает пользоваться квартирой и в срок её оплачивает, арендо- или наймодателю ничего не надо с ним подписывать – договор продлится сам. Оговаривать специально пролонгацию имеет смысл лишь для надёжности правоотношений.

Читайте также: Важные правила долгосрочной аренды квартиры: что нужно проверить и как заключить договор?

Дополнительное соглашение

Другой вариант продления тоже можно рассматривать как пролонгацию, только уже не автоматическую, а ручную. В этом случае, когда срок действия договора близится к концу, стороны заключают к нему допсоглашение, в котором оговаривают вопрос о продлении срока.

ВНИМАНИЕ! Дополнительное соглашение применяется, если стороны хотят не только продлить срок, но и изменить часть условий (например, арендо- или наймодатель собирается повысить плату за пользование квартирой) – но изменение не настолько существенно, чтобы заключать новый договор.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения
• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору найма квартиры
• Скачать образец заполнения дополнительного соглашения к договору найма квартиры

Через суд

В некоторых случаях допускается судебное продление договора. Оно возможно, если одна из сторон грубо нарушила права другой и той не осталось иного выбора, как обратиться с исковым заявлением. Такое возможно, к примеру, в следующих ситуациях:

• Арендодатель необоснованно отказался продлить действие договора либо попытался досрочно выселить жильца арендатора из квартиры.
• В случае договора найма – нарушено преимущественное право прежнего квартиросъёмщика на заключение нового договора.

В том случае, если суд признает доводы истца обоснованными, договор будет считаться продлённым либо с даты вступления судебного акта в законную силу, либо с момента, указанного в исковом заявлении.

Как продлить найм квартиры?

Продление договора найма может осуществляться всеми описанными выше способами. Однако если с заключением нового договора проблем обычно не возникает (раз составив его, стороны смогут это сделать и вторично), то на процедуре оформления допсоглашения стоит остановиться особо.

Кто обладает преимущественным правом?

В том случае, если арендатор или наниматель добросовестно исполняет свои обязанности по договору, закон защищает его права и предусматривает, что именно он вправе быть первым кандидатом на использование квартиры после того, как срок договора истёк. Это предусмотрено:

для аренды; РФ для найма.

Суть обеих норм схожа: до истечения срока владелец квартиры должен либо предложить снимающему лицу продлить отношения на новый срок, либо предупредить о том, что в течение минимум года квартира сдаваться не будет. После этого договор либо продляется, либо расторгается, когда закончится время действия – но тогда владелец должен не менее года воздерживаться от сдачи этого жилья. В том же случае, если ни одна из сторон ничего не заявила и обе просто продолжают исполнять свои обязанности, их правоотношения автоматически продляются на новый срок.

На какое время можно продлить?

Относительно права съёмщика продлить договор закон указывает следующее:

1. Продление на неопределённый срок. Такой вариант предусмотрен ст. 621 ГК для аренды. Если произошла автоматическая пролонгация по закону, то договор длится уже без определения дальнейших сроков.
2. На ограниченный срок. Именно это предусмотрено в том случае, если используется допсоглашение или перезаключение договора. Кроме того, при автоматической пролонгации найма договор продляется не бессрочно, а на то время, какое стороны указали изначально (если же не было указано ничего – то и сам договор длится пять лет, и новое действие будет длиться столько же).

Действия при отказе

Арендодатель не обязан перезаключать или продлять договор – он вправе отказаться. Однако в этом случае, если арендатор исполнял свои обязанности добросовестно, владелец квартиры должен в течение минимум года воздержаться от её сдачи. Если же он этого не сделал, арендатор вправе обратиться в суд и обжаловать его действия.

Необходимые доказательства

Для защиты своих прав арендатору потребуются:

• Исковое заявление, подготовленное согласно требованиям ст. 125 АПК РФ (если же речь идёт о найме – то ст. 131 ГПК).
• Документ об уплате пошлины. Для арбитражного суда её размер составит 6000 рублей (п. 4 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ), для суда общей юрисдикции – 300 рублей, если обращается гражданин-наниматель (п. 3 ст. 333.19 НК РФ).
• Копия заключенного договора.
• Копии иных документов, подтверждающих доводы истца (например, квитанции об оплате коммунальных услуг – если в обязанности арендатора входила их оплата – подтвердят, что он добросовестно относился к условиям договора).

ВНИМАНИЕ! В качестве доказательств может использоваться не только документация, но и показания свидетелей, и другие средства, предусмотренные ст. 132 ГПК и 126 АПК РФ.

Круг используемых доказательств зависит от конкретных обстоятельств дела, и заранее их определить и перечислить нельзя.