Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%.
При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию.
Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день.
В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату.
Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя.
Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик.
Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля.
Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику.
Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры.
Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава.
Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Следующим шагом можно посчитать на калькуляторе сумму компенсации. Её также может бесплатно посчитать наш юрист по телефону.
Здесь онлайн калькулятор по 214-ФЗ. Описан алгоритм его работы и интервалы моратория. Хороший помощник при написании претензии. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2024 год.
За небольшой период просрочки (несколько дней) не имеет смысла взыскивать штрафные санкции, поскольку трудозатраты будут несопоставимы с полученным результатом. Однако, если иск по срокам объединить с взысканием компенсации по качеству — всё изменится коренным образом. Недостатки взыскиваются в полном объёме, а находятся они всегда.
Подписание передаточного акта до 23.03.2022 года с любыми формулировками не лишает права дольщика впоследствии взыскать сумму восстановительного ремонта. После указанной даты руководствуемся постановлением 442 о новых требованиях к приёмке, чтобы в будущем не проиграть суд на ровном месте. Даже в квартире без отделки экспертиза выявит многочисленные несоответствия ГОСТам и СНиПам.
В деньгах такие расхождения составляют сотни тысяч рублей. В случае квартир с отделкой или таунхаусов суммы могут превышать миллион рублей.
Чем раньше подано исковое заявление с претензией, тем лучше. Суд рассмотрит дело по существу, ориентировочно через три месяца без учета срока на апелляционное обжалование. Приставу ФССП для оформления постановления на возбуждение исполнительного производства в обычном режиме требуется месяц (в среднем) в зависимости от нагрузки на отдел.
Насколько возрастёт на него нагрузка после 30.06.2023 года? В первую очередь будут исполняться листы, поданные заблаговременно. Следуя логике, что должник не Сберабанк, меньше шансов будет у опоздавших.
- Вы позвонили нам
- Мы предоставили консультацию
- Бесплатно подготовили претензию и направили на вашу почту
- Теперь вы сделали первый шаг к получению компенсации
Будет ли продление в 2024 году?
Ковидный не продлевался. По-действующему в сентябре была пролонгация. Первый являлся антикризисной мерой, которая сработала.
Тогда отказывая строительному лобби в его продлении, Минстрой сообщил, что вынужденная мера сама по себе не может снизить риск появления в перспективе новых обманутых дольщиков. Сейчас ситуация иная и спрогнозировать будущее довольно сложно. Разумеется поддержка крупных налогоплательщиков является для государства более приоритетной мерой.
Одно ясно точно — можно отсудить компенсацию по дефектам. В абсолютных значениях сумма будет даже больше.
Расчёт процентов при расторжении договора
В период временных ограничений на цену ДДУ не начисляются проценты по ч.2 ст.9 закона 214-ФЗ за пользование денежными средствами. Это большой минус. Однако, стоит учесть нашу практику по взысканию разницы между ценой договора и рыночной ценой квартиры на дату направления отказа от его исполнения.
По компании из группы ПИК мы таким способом смогли успешно просудиться.
Применение статьи 333 ГК РФ
Может ли ответчик в суде попросить снизить штрафные санкции в большем размере, основывая своё ходатайство на сложном финансовом положении в связи коронавирусной инфекцией COVID-19 или текущей ситуацией?
Практика показывает, что этот фокус у ответчиков с нашими юристами не работает. Суды ориентируются на доказательства, которые прикладывает ответчик к ходатайству. К таким документам можно отнести нарушенные подрядчиками договоры на строительство или задержку с выдачей разрешительных документов по вине государственных органов.
Постановления 423 и 479 вопрос о степени снижения штрафных санкций не регулирует. Поэтому голословные ответчиков разбиваются о доводы наших судебных юристов. Участники долевого строительства юридически находятся с застройщиками в равном положении.
Поэтому снижение штрафных санкций более обычного связано с тем, что дольщик в суде теряется, не умеет быстро и правильно реагировать на процессуальные действия ответчика. Участие юриста препятствует снижению по надуманным и бездоказательным основаниям.