Договор аренды квартиры на длительный срок

Законодатель четко определил официальное понятие договора в ч. 1 ст. 671 ГК РФ.

Данное соглашение заключается между собственником жилого помещения или его доверенным лицом, который именуется наймодателем и другой стороной — нанимателем, по которому собственник предоставляет во владение и пользование жилое помещение нанимателю за определенную стоимость, для проживания в нем.

ВАЖНО. Заключение договора найма жилого помещения осуществляется только с физическим лицом. Что касается организаций, то жилое помещение им может быть предоставлено в наем на основании договора аренды и может быть сдано по условиям иного договора.

Когда заполняется бланк, в нем указывается, что юридическое лицо использует жилье для предоставления его гражданам.

Договор должен содержать условия:

• Объект данного договора – жилое помещение, его описание.
• В договоре указывается право нанимателя пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, однако, не указание этого права в договоре, не отменяет его.
• В составленном договоре указываются права и обязанности сторон, срок найма, оплата за владение и пользование жилищем.

Особенности оформления договора

Договор найма жилого помещения имеет особенности, определенные в гл. 35 ГК РФ:

• Наниматель, заключающий договор найма жилого помещения, должен быть только физическим лицом.
• Наймодателем, по договору найма жилого помещения не может быть как физическое, так и юридическое лицо, муниципалитет при социальном найме.

ВАЖНО. При заключении договора вновь, по истечении его срока, наниматель имеет преимущество над другими желающими — ст. 684 ГК РФ.

Поднаём жилого имущества

В данной части договора возможна услуга заключения соглашения поднайма. Данное направление указывается и описывается отдельным блоком, и учитывает все тонкости текущего законодательства. Разорвать договор вправе обе стороны.

При этом необходимо соблюдать условия сделки и осуществить это таким образом, какой указан в договоре. Закрепляется договор найма жилого помещения подписями всех участников соглашения.

Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами

Существует несколько вариантов заключения такого договора:

1. С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
2. С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
3. Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.

Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:

• Перед подписанием стоит проверить:

• удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
• все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
• если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
• Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
• Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.

Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.

Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:

1. Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
2. Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
3. Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
4. Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
5. Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.

Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью

Мебели, технике и любому другому имуществу следует уделить отдельное внимание. В общем порядке нужно отразить:

• что конкретно находилось в квартире на момент ее передачи съемщикам;
• состояние имущества (в том числе и ремонта).

То есть, если в документе четко указано, что в комнате стоит кровать, телевизор, шкаф, стол и компьютерное кресло, а на момент проверки хозяевами жилья телевизора не оказалось, можно законно потребовать заплатить за кражу (потерю или поломку) или возместить это другим образом.

Это упростит разрешение конфликта при потере или порче вещей.

С другой стороны – это защитит и съемщиков, потому что хозяин не сможет потребовать от них возмещения средств за сломанный стул, который был поломан изначально.

Для этого в документе отдельным пунктом указывается список имущества. Необходимо обозначить все предметы дома (можно просто перечислить), за которые арендаторы будут нести ответственность, указать их состояние.

Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру

Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.

Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог.

Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.

Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.

Сумма депозита может рассчитываться так:

• соответствовать месячной оплате аренды;
• высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).

Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.

Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.

Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.

То есть, указывается размер депозита, его цель (гарантия сохранения имущества), в каком случае он будет удержан хозяином и в каком размере, сколько арендатор уже отдал собственнику и в какой форме (например, перевел на карту или отдал наличными).

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

• краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
• долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

• в спорах по поводу оплаты;
• в случаях споров о размере ущерба;
• когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

О сроках и регистрации договора

Обычно договор заключается на срок не более 11 месяцев. Это делается для того, чтобы избежать дополнительных расходов. По закону договор, который оформляется на срок более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. То есть, вам придется платить госпошлину в размере 2000 рублей.

Регистрация в Росреестре не является обязательной процедурой, арендатор может не подавать этот документ в налоговые службы. Это значит, что договор без регистрации имеет правовую силу. Вы вправе обратиться в суд, если ваш арендатор не выполняет условия договора.

Как по закону расторгнуть договор

Если по каким-либо причинам вы хотите отказаться от аренды дома или квартиры, то при определенных условиях вправе решить этот вопрос, как в одностороннем порядке, так и через суд.

Когда нужно идти в суд

Основная причина для расторжения договора в суде — нарушение условий соглашения между арендатором и арендодателем. Вы можете обратиться в судебные органы и в других случаях, если они прописаны в договоре.

Внимание! Если вы хотите отказаться от найма жилья, потому что наступил кризис в стране, то суд не сочтет данное обстоятельство основанием для расторжения договора.

Основания, по которым можно расторгнуть договор в суде:

• использование арендованной недвижимости не по назначению;
• порча арендованной квартиры и находящегося в ней имущества;
• срыв сроков оплаты аренды более 2 раз (вы можете указать в договоре однократное нарушение срока);
• отказ от выполнения капитального ремонта.

Вы вправе детально прописать условия, несоблюдение которых станет основанием для расторжения договора. Тогда в ходе судебного разбирательства вам будет проще доказать факты нарушений.

Внимание! Прежде чем обращаться в суд, вы должны пройти через процесс досудебного урегулирования. Если вы пропустите этот этап, то суд оставит иск без рассмотрения.

Чтобы разрешить спор до обращения в суд, обратитесь с претензией к нарушителю договора. Если он откажется от выполнения условий по соглашению или проигнорирует ваши требования, то можно идти в суд.

Условия для одностороннего расторжения

Заключая договор аренды жилья, включите в условия основания для его расторжения в одностороннем порядке. Таким образом, вы сможете избежать финансовых потерь и длительных судебных разбирательств.

Укажите в договоре причины, по которым вы сможете досрочно отказаться от найма квартиры, к примеру, из-за повышения арендной платы или проживания в квартире лиц, не указанных в договоре.

Расторгнуть соглашение без суда возможно, когда жилье пришло в негодность из-за непредвиденных обстоятельств, за которые стороны договора не могут нести ответственности. К примеру, если крыша арендованного дома была повреждена ураганом.

Пример и образец договора аренды (найма) квартиры, актуальный в 2024 году



После скачивания договора аренды на квартиру вы сможете распечатать и приступить к заполнению, воспользовавшись наглядным образцом. Перед заполнением хотелось бы отметить такой важный момент, как срок, на который он заключается.

Если жилое помещение сдается на срок более 1 года, такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В противном случае он будет считаться незаключенным и, в случае споров в суде, окажется ничтожным. Чтобы избежать ненужной бюрократии многие заключают договор найма жилой недвижимости сроком на 11 месяцев. Именно такую лазейку нам предлагает Гражданский Кодекс в статье 674, а также поправки в Федеральном Законе №217-ФЗ от 24 июля 2017 года.

Заметьте, что вопреки названию данной публикации правильное название звучит как договор найма жилого помещения. Юридически грамотно использовать именно такое название для физических лиц. Договором аренды такое соглашение будет называться, когда хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица.

Заполнение бланка начинается с указания города, где происходит сдача в аренду квартиры и даты, с которой он начинает свое действие. После, на основании паспортов, заполняются имена арендодателя (наймодателя) и арендатора (нанимателя). Тут все элементарно.

Предмет договора



1. В этой части шаблона необходимо заполнить сведения об объекте недвижимого имущества, в нашем случае квартиры, с указанием количества комнат и точного адреса. Если в адресе отсутствуют, к примеру, корпус, дробь или строение, необходимо поставить прочерк в пустых местах.
2. Далее потребуется документ, который дает право арендатору распоряжаться квартирой и сдавать её в аренду. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права, свежая выписка из Росреестра (желательно не старше 1 месяца), а также нотариально заверенная доверенность, если жилье сдает не собственник.
3. Как вы поняли по образцу, в этом пункте необходимо уместить всех, кто будет проживать с нанимателем в квартире в течение срока аренды. Помимо людей сюда стоит вписать домашних животных (кошек, собак, крокодилов, попугаев и прочую живность), чтобы наймодатель не смог найти лишний повод для выселения.

Внимательно отнеситесь к сроку аренды (найма), как сказано выше, чтобы избежать государственной регистрации и в то же время сохранить легитимность договора рекомендуется заключать его сроком на 11 месяцев.

Права и обязанности сторон

В этой части договора проходит строгая сегрегация между сторонами (физическими лицами), где четко прописываются их полномочия и обязанности. При необходимости в условия аренды съемной квартиры можно внести собственные корректировки, мы же, попытались выделить наиболее важные моменты в вопросах найма. Рассмотрим наиболее значимые для каждого лица в отдельности:

Наймодатель

В обязательном порядке прописывается дата, начиная с которой вступает в силу данный договор и квартира передается съемщику. Именно в этот день он имеет полное право заезжать для проживания в арендуемую жилплощадь.



Собственник передает ему ключи и иные средства для беспрепятственного проникновения в помещение. Тут же оговаривается сколько раз в месяц он имеет право приходить с проверкой и необходимость заблаговременного оповещения жильцов о визите с проверкой.

Если наймодатель является не единственным собственником жилой недвижимости, в договор следует внести пункт о снятии претензий к арендатору от остальных владельцев части жилплощади.

Гарантом прозрачности будет служить упоминание о том, что квартира не находится под арестом, залогом или иным обременением. Эта формулировка поможет вернуть оплаченные за аренду деньги в случае выселения, к примеру, судебными приставами для изъятия квартиры в счет непогашенных долгов.

Наниматель

Не скроем тот факт, что у него имеется гораздо больше обязанностей по отношению к арендатору, поэтому список имеет гораздо больше пунктов.



Главные из них это:

• недопущение сдачи квартиры в субаренду другим съемщикам;
• полная ответственность за имущество и потенциальный ущерб, причиненный домашними животными;
• запрет на перепланировки и установку дополнительного оборудования (замков, сигнализации и пр.).

Финансовая сторона остается под бдительным прицелом вышеозначенного договора: квартиросъемщик несет полную материальную ответственность за сохранность жилья, мебели и оборудования, находящегося в нем, а также строгое соблюдение техники пожарной безопасности.

Платежи и расчеты

Этому разделу рекомендуется уделить максимальное внимание, иначе можно попасть в неблагоприятное положение, как тому кто сдает в аренду квартиру, так и тому, кто снимает. Детально проработайте схему движения денежных средств и включите их в отдельный пункт договора.



1. Размер арендной платы необходимо жестко зафиксировать на начальном этапе и выбрать для себя наиболее подходящую валюту, так как поменять сумму без согласия арендатора в ближайшие 11 месяцев будет довольно проблематично.
2. Дата платежей за найм. Здесь необходимо обговорить точную дату, начиная с которой будет происходить отсчет просрочки. Согласно бланку, если новый жилец совершит просрочку более чем на 10 дней, наймодатель имеет полное право его выселить, но вы можете указать любой другой срок.
3. Сумма, которую передал наниматель должна выстраиваться, по общему правилу, из платежей, соответствующих двум месяцам аренды. Этот единоразовый платеж служит гарантией для наймодателя, свидетельствующей о серьезности намерений квартиросъемщика. Юридически точно будет назвать его обеспечительным платежом. Вы можете отрегулировать эту цифру по своему усмотрению.
4. Отдельным пунктом в сделке прописан залог за найм квартиры. Если он не актуален и можно обойтись обеспечительным платежом за аренду жилого помещения, можно его удалить.
5. Обратите пристальное внимание на то, кто будет совершать коммунальные и прочие платежи, связанные с содержанием квартиры. Если за коммуналку оплачивает наниматель обязательно пропишите в условиях ежемесячное предоставление квитанций с отметкой об оплате.

Если коммунальные платежи не прописаны — согласно законодательству их должен оплачивать собственник жилья и они включены в арендную плату.

Ответственность сторон



В данном пункте мы постарались максимально обезопасить обе стороны. Не скроем, что львиную долю гарантий, при этом, получает тот кто сдает квартиру в найм, так как он несет гораздо больше рисков. Тут упорядочено большинство спорных ситуаций, которые можно разрешить в рамках договора аренды.

Особые и дополнительные условия



Здесь собраны все условности, которые могут повлиять на выполнение договорных обязательств. Также прописано наличие дополнительного соглашения — акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. На последнем шаге перепишите все показания счетчиков индивидуального учета (электричество, холодная и горячая вода и пр.)

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Настоятельно рекомендуется дополнительно составить акт приема-передачи квартиры, в котором прописаны нюансы передаваемой в аренду жилой недвижимости.

Это нужно, чтобы документально закрепить опись имущества (мебели и бытовой техники), находящегося в пределах квартиры, оценить состояние его износа, а также зафиксировать показания счетчиков на электроэнергию, воду и иные приборы потребления. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.