1. В комментируемой статье содержатся общее и специальные положения о моменте заключения гражданско-правового договора.
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 комментируемой статьи, договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, — оферентом, ее акцепта. Именно данный момент времени — момент получения оферентом акцепта — считается моментом достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора.
В теории гражданского права договоры, в отношении момента заключения которых специальное регулирование отсутствует и действует указанное общее правило, принято именовать консенсуальными (от лат. consensus — согласие, единодушие).
2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает возможность установления законом исключений из общего правила о консенсуальности гражданско-правового договора. В силу специальной нормы закона договор может считаться заключенным не с момента достижения консенсуса между сторонами, а в более поздний срок — в момент передачи имущества стороной контрагенту по договору.
Договоры, подчиняющиеся данному специальному правилу, принято именовать реальными по причине тесной временной связи между их заключением и реальным исполнением. Доля реальных договоров в современном гражданском праве значительна (см., например, ст. ст.
572, 583, 689, 807, 824, 834, 845, 886 ГК).
Пункт 2 комментируемой статьи содержит отсылку к ст. 224 ГК, в которой установлены правила передачи вещи. Это дает основание утверждать, что установление в специальном законе правила о реальности договора возможно лишь в отношении тех договоров, предметом которых выступают вещи, но не другие виды объектов гражданских прав.
К сожалению, законодателю не всегда удается следовать им же установленному ограничению. В частности, предусмотренная ст. ст.
1234, 1235, 1285, 1286, 1307, 1308, 1365, 1367, 1426, 1428, 1458, 1459, 1468, 1469, 1488, 1489 ГК возможность распространения на договоры о распоряжении исключительным правом на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним объекты специального правила о реальном характере данных договоров вступает в противоречие с правилами комментируемой статьи.
3. В п. 3 комментируемой статьи установлено еще одно исключение из общего правила о моменте заключения договора.
Договор, который в силу специальной нормы закона подлежит государственной регистрации, считается заключенным не с момента достижения соглашения между сторонами или передачи вещи в счет исполнения договора, а с момента регистрации договора (см., например, п. 2 ст. 558, п.
3 ст. 560, п. 2 ст.
651, п. 2 ст. 658 ГК, ст.
10 СК). Данное правило может быть изменено лишь специальным законом. Примером законодательно установленного исключения из рассматриваемого специального правила могут служить нормы п.
2 ст. 1028 ГК, в силу которых регистрация договора коммерческой концессии в налоговом органе по месту нахождения правообладателя не влияет ни на факт заключения договора, ни на момент его заключения.
Другой комментарий к Ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Момент заключения договора необходимо устанавливать в связи с тем, что именно в этот момент договор должен соответствовать обязательным (императивным) нормам. Кроме того, в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон именно с момента его заключения.
Следует, однако, отметить, что стороны вправе указать иную дату для возникновения прав и обязанностей сторон по договору (см. комментарий к п. 1 ст. 425 ГК РФ).
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что договор признается заключенным в тот момент, когда лицо, направившее оферту, получит акцепт. Эта норма подлежит применению при соблюдении сроков принятия оферты и получения акцепта (ст. ст. 440, 441, 442 ГК РФ).
В п. 1 содержится общее правило определения момента заключения договора; в п. п. 2 и 3 предусмотрены исключения из этого правила.
2. Пункт 2 относится к реальным договорам, для заключения которых недостаточно достижения согласия по всем существенным условиям договора, а необходима еще и передача соответствующего имущества.
Примерами реальных договоров являются договоры дарения (ст. 572 ГК; однако обещание подарить — консенсуальный, а не реальный договор), перевозки грузов (ст. 785 ГК РФ), займа (ст. 807 ГК РФ), складского хранения (ст. 907 ГК РФ).
Закон не запрещает сторонам заключить договор, который начнет действовать в том случае, если и когда одна из сторон передаст другой стороне вещь или уплатит денежную сумму. Такой договор будет являться не реальным договором, а условной сделкой: момент его заключения определяется по п. 1, а не по п. 2 ст. 433.
Об особенностях действия договоров страхования см. ст. 957 ГК.
3. В п. 3 указывается, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации; однако законом может быть установлено иное. О государственной регистрации сделок см. ст. ст. 131, 164 ГК.
Соглашение сторон об изменении размеров арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором. Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст.
433 должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ.
2001. N 4).
Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).
Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность (п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
N 59).
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента перехода права собственности (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации (см. также комментарий к ст. 429).
Договор, требующий нотариального удостоверения (ст. 163 ГК РФ), считается заключенным в момент нотариального удостоверения. К сожалению, эта норма, вытекающая из общего смысла нотариального удостоверения сделок, не отражена в комментируемой статье.