Пдкп

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство.

Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд.

Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи.

Обращайтесь!

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении окончательной договоренности о будущей сделке с недвижимостью и ее условиях. Продавец и покупатель заранее оговаривают условия основного договора, а также санкции и неустойки в случае, если какая-либо из сторон изменит свое решение.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. .

Данный вид договора целесообразно заключать, когда предварительно достигнуто соглашение по всем деталям, включая стоимость, но есть какие-либо нюансы, требующие устранения до заключения основной сделки.

ПДКП может быть составлен как в устной, так и в письменной форме. Но следует учесть, что юридическую силу он имеет только при четкой фиксации на носителе.

В сфере недвижимости застройщики используют предварительный договор в тех случаях, когда дом сдан, но еще нет всей необходимой документации для подписания основного договора купли-продажи. Практикуется использование ПДКП и при сделках на вторичном рынке, когда стороны готовы, но документы еще в стадии подготовки. Если собственником недвижимости является лицо младше 18 лет, предварительный договор необходим для решения вопросов с органами опеки.

Понятие и предназначение ПДКП

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ, предшествующий заключению окончательного соглашения и дающий продавцу и покупателю возможность до заключения сделки о передаче недвижимости/выполнении работ/оказании услуг определить условия, которые придется соблюсти. Если какая-то из сторон не соблюдет или ненадлежаще исполнит прописанные в ПДКП пункты, то по этому договору другой участник сделки вправе требовать в суде неустойку или возмещение убытков. Таким образом, благодаря предварительному договору «резервируются» права участников будущей сделки.

Основные положения, касающиеся ПДКП и комментарии к ним, изложены в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Заключать преддоговор есть смысл, если такие детали как цена уже оговорены, но сохраняются препятствия, которые сторона/стороны собираются исправить до основной сделки.

К примеру, продавцу предстоит дособирать все документы для сделки и он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Последнему ж важно знать, что продавец настроен серьезно. Может взять покупатель и паузу в виде ПДКП, чтобы проверить, не обременена ли продаваемая недвижимость наймом или рентой.

Как бы то ни было, перед оформлением ПДКП обязательно проверьте свидетельство о праве собственности продавца, техпаспорт жилья, имеется ли договор дарения/мены/приватизации и другие документы на имущество.

Ошибки при составлении ПДКП

Этот пункт вытекает из предыдущего. Топ ошибок при составлении ПДКП:

• не идентифицируют подлежащую продаже недвижимость, упуская пункт с подробным описанием объекта;
• забывают указать стоимость недвижимости, что позволяет избежать в дальнейшем отказа от сделки из-за не прописанного заранее размера оплаты;
• не указывают такие данные по задатку, как размер и способ оплаты;
• заключают ПДКП в устной форме, тогда как любой договор должен составляться письменно, чтобы иметь юридическую силу.

Гарантии и расторжение договора

Главной гарантией ПДКП является уверенность, что договор будет подписан в добровольной или же принудительной форме. Так, при отказе продавца реализовывать жилье, суд обяжет последнего подписать основной договор на основе указанных в ПДКП условиях.

Между тем соглашения иного типа (к примеру, об авансе) не заставят продавца ставить свою подпись под основным договором. Это значит, что при отсутствии предварительного ПДКП и наличии иного соглашения, никто не вынудит собственника продать жилье, а покупатель в подобной ситуации потеряет задаток/аванс.

Расторжение же ПДКП по действующему законодательству можно осуществить как добровольно, так и в принудительном порядке. В первом случае расторжение договора будет значить для покупателя возвращение его денег, а для продавца – получение объекта недвижимости обратно.

Расторгнуть ПДКП можно как по обоюдному согласию, так и через суд. В первом случае инициировать расторжение предварительного договора может любая сторона сделки, если контрагент согласен с предложением.

Сначала проверьте условия ПДКП и уточните, нет в документе ли пункта, запрещающего заключение соглашения о расторжении этого договора. При наличии подобного пункта, придется исключить запрет.

Во избежание возможных рисков обратитесь за помощью к юристу, который подсобит в правильном составлении документа и обезопасит участников сделки от непредвиденных обстоятельств.

Расторжение ПДКП через суд

При недостижении сторонами обоюдного решения по расторжению ПДКП участники сделки обращаются в суд. Если последний обнаружит, что одна из сторон значительно нарушила условия договора, то подавший в суд участник сделки вправе расторгнуть ПДКП.

При расторжении преддоговора через суд придется пройти следующие этапы:

1. обсудить в досудебном порядке с представителем другой стороны расторжение договора – иначе суд может не рассмотреть иск. На этом этапе также важно предоставить отметку, что контрагент получил требования о ПДКП. Отметкой считается подпись получателя либо уведомление от почты. Отправить требование разрешается как заказным письмом, так и курьером или же вручить лично. При согласии контрагента расторжение договора будет таким же, как и при достижении обоюдного согласия участников сделки. Если же придет отрицательный ответ, придется отстаивать права в суде.
2. На этапе подготовки и подачи иска в суд в своем заявлении нужно указать требования о расторжении ПДКП и возврате залога, плюс прикрепить копию требования о расторжении договора с уведомлением о вручении.
3. Далее предстоит участвовать во всех судебных заседаниях, если судья в течение 5-ти дней после получения иска решит, что заявление принято. В этом случае суд вынесет определение о возбуждении дела и уже на следующий день всем участникам направит соответствующие копии. После этого состоится разбирательство по существу, в процессе которого истец и ответчик должны будут представить необходимые суду доказательства и опровержения.

Неисполнение преддоговора

Неисполнение/ненадлежащее исполнение указанных в договоре обязательств является нарушением условий ПДКП. В гл. 25 ГК РФ прописаны виды ответственности, которые применяются в сделке купли-продажи при неисполнении обязательств.

В частности, речь идет о возмещении убытков, под которыми понимаются утраченные доход/имущество, не полученные другой стороной из-за нарушенного права. Также речь может идти о неустойке – конкретной сумме денег, которую по причине ненадлежащего выполнения или невыполнения вовсе контрагент должен выплатить другой стороне.

Как бы то ни было, помните, что форму и тип ответственности за нарушение ПДКП можно установить соглашением сторон в самом договоре. Такая предусмотрительность наверняка оградит вас от сделки с мошенниками, а потраченный задаток/аванс не пропадут и вы купите/продадите необходимый объект недвижимости.

Договор ренты – рабочий вариант «приобрести» квартиру дешево для того, кому нужно жилье, и получить доход и поддержку – для того, у кого жилье есть, а средств на его содержание и на жизнь – нет. Так ли все просто в этой схеме? Разбираемся.

Случаи составления

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком или другого объекта недвижимости обычно составляют в случаях, когда заключить основную сделку по каким-либо причинам, невозможно, например:

• у покупателя в настоящий момент недостаточно средств для оплаты покупки в полном объеме;
• выгодоприобретатель планирует проверить чистоту сделки;
• продавец сможет передать землю только через некоторое время и др.

Исполнение обязательств по ПДКП может быть обеспечено залогом. В таком случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора, применяются последствия, описанные в статье 381 ГК РФ.

Обратите внимание: Главным отличием ПДКП от ДКП является то, что предметом первого является не сам земельный участок, а обязательство заключить сделку в отношении рассматриваемого объекта в будущем.

Правила подготовки и заключения

Основные правила заключения и подготовки предварительного договора купли-продажи земли регламентированы статьей 429 ГК РФ.

Его заключают в той же форме, что и основной. Земля является объектом недвижимости. Сделку купли-продажи такого предмета оформляют письменным договором. Несоблюдение данного вида соглашения влечет недействительность правоотношений. Поэтому и ПДКП земельного участка заключают исключительно в письменной форме.

В соглашении необходимо четко описать предмет и условия основного ДКП. В нем рекомендуется отразить срок заключения сделки.

«Каких либо отдельных правил по составлению предварительного ДКП на законодательном уровне не установлено. При его оформлении можно опираться на общие требования к созданию документов».

ПДКП может быть написан от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее подготовленного и распечатанного бланка.

Важно исключить допущения ошибок и не использовать формулировки, которые могут быть истолкованы двояко.

Реквизиты документы и данные сторон

Предварительный договор купли-продажи условно делится части. Первая из них – реквизиты документа и данные сторон.

К реквизитам относят наименование соглашения, дату и место заключения сделки. Как правило, название отражают посредине страницы. Чуть ниже, с левой стороны листа располагают дату, а с правой – место.

Иногда договор нумеруют. Номер проставляют после наименования. Как показывает практика, нумерацию документации используют в случаях, когда стороны часто заключают подобные сделки, например, если субъекты или один из субъектов – юридическое лицо.

Далее принято указывать наименование сторон. Если это физические лица, обычно отражают ФИО покупателя и продавца, место их регистрации, а зачастую и паспортные данные.

Если субъектами правоотношений выступают юридические лица, то указывают не только наименование организации, ее юридический адрес, но и ФИО представителя, который от лица компании заключает сделку и его должность.

Название, реквизиты документа, данные сторон принято назвать одним словом – преамбула. На законодательном уровне не предусмотрено обязательное ее использование. Можно просто назвать договор, а после наименования сразу расположить его текст.

Важно! По сложившейся традиции, практически ни один договор, связанный с куплей-продажей недвижимости, без преамбулы не составляется.

Существенные условия

К существенным условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка признается информация, которая обязательна для отражения в силу закона или самого соглашения. К ней относят сведения о:

• предмете сделки;
• стоимости объекта.

Предметом ПДКП будет условие о заключении договора купли-продажи в будущем. Не менее важно подробно описать объект, который продавец планирует передать в собственность покупателю за плату. О земельном участке принято указывать сведения, по которым можно четко определить, где находится надел, как он выглядит, для чего его можно использовать: кадастровый номер, место расположения, площадь, категорию, ВРИ и др.

«Еще одним не менее важным условием является стоимость предмета сделки. В ПДКП указывают цену соглашения, которое стороны планируют заключить в будущем.

Если предмет сделки и цена не указаны, то считается, что субъекты не договорились об этом, а само соглашение признается незаключенным».

Согласно статье 429 ГК РФ, в ПДКП принято указывать срок заключения основной сделки. Однако отсутствие такой информации в соглашении никак не повлияет на его юридическую силу. Если рассматриваемый период не указан, то договор купли-продажи подлежит подписанию в течение года.

Дополнительные условия

Дополнительные условия – это положения, которые помогают регулировать правоотношений, сложившиеся между продавцом и покупателем.

В этой части документа можно указать права и обязанности сторон, порядок расчетов, ответственность, форс-мажорные обстоятельства и другую информацию.

Дополнительные условия не обязательны для отражения. Их перечень не регламентирован. Стороны сами выбирают, какие пункты включить в предварительный договор купли-продажи, а какие не нужно.

Обратите внимание: Условия соглашения не могут противоречить действующему российскому законодательству. В противном случае такие пункты имеют ничтожную юридическую силу и могут быть оспорены в судебном порядке.

Адреса и реквизиты сторон

По традиции, предварительный договор купли-продажи заканчивают адресами и реквизитами сторон. В одной части страницы отражают данные продавца, в другой – покупателя.

Чуть ниже, под столбцом со своими реквизитами, стороны ставят подпись и расшифровку. Договор считается заключенным с момента его подписания.

Образец

Единого образца предварительного договора купли-продажи земельного участка на законодательном уровне не предусмотрено. Его составляют с норм ГК РФ и общих требований к созданию документов.

При подготовке ПДКП можно воспользоваться примером. Типовой образец включает в себя следующие сведения:

• название договора;
• дата и место заключение сделки;
• наименование сторон;
• предмет сделки;
• характеристики объекта, в отношении которого планируется заключить ДКП;
• стоимость земельного участка;
• размер и порядок внесения задатка;
• срок заключения основного договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность и форс-мажоры;
• заключительные положения;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Как показывает практика, чаще всего используют простую форму предварительного договора купли-продажи, в которой отражены самые главные условия. Однако, никто не запрещает расписывать в соглашении все условия, которые помогут сторонам регулировать правоотношения.

Составить ПДКП можно самостоятельно, но лучше обратиться за помощью в его подготовке к специалисту. Юрист оформит соглашения с учетом пожеланий клиента и законодательных норм.

Обеспечение исполнения обязательств

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом – это соглашение, по которому стороны обязуются заключить основной ДКП. По нему, покупатель вносит предоплату, которая в дальнейшем будет зачтена в стоимость сделки.

Но аванс не является обеспечением исполнения обязательств сторонами по договору. Для того чтобы гарантировать выполнение обязанностей субъектами правоотношений применяют различные инструменты, допускаемые действующим российским законодательством. Их полный перечень регламентирован главой 23 ГК РФ.

• неустойка;
• залог;
• удержание вещи;
• поручительство;
• независимая гарантия;
• задаток;

Для случаев с заключением ПДКП больше всего подходит залог. Так называют денежную сумму, предоставляемую покупателем продавцу в счет будущей оплаты покупки, которая выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторонами.

Важно! Если основной договор купли-продажи не заключается по вине одного из субъектов, то он несет материальные потери, связанные с задатком.

Ответственность за неисполнение обязательств

Согласно действующему российскому законодательству, основной договор по ПДКП должен быть заключен в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года, если такого периода не указано.

Обязательства по ПДКП прекращаются после истечения его срока действия, если ни одна из сторон не предложит заключить сделку.

Пример из практики:

Раков Т. и Федотов М. заключили ПДКП.

Согласно нему, Раков обязан передать в собственность земельный участок ИЖС площадью 15 соток за плату в размере 400 тыс. рублей до 25 апреля 2022 года. Однако ни одна из сторон не изъявила желания заключить договор купли-продажи.

26 апреля 2022 года обязательства по ПДКП прекращены. В декабре 2022 г. Раков обратился в суд с иском о понуждении Федотова к заключению ДКП.

Судья, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении иска, так как истец не представил доказательств того, что он направлял ответчику предложение подписать основное соглашение до истечения срока действия предварительного.

В случае уклонения вторым субъектом от подписания основного договора, второй имеет право требовать этого в судебном порядке. Такая возможность регламентирована статьей 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению договора купли-продажи может быть предъявлено продавцом или покупателем в течение 6 месяцев с момента окончания срока действия ПДКП.

Если покупатель по предварительному соглашению вносит аванс, то в случае не заключения сделки продавец обязан вернуть ему полученные денежные средства в полном объеме.

При внесении залога иная ситуация. Все зависит от того, кто отказался от подписания основного договора. Если продавец, то он должен вернуть покупателю двойную сумму, если покупатель, то денежные средства остаются у продавца.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Зигуновой К. к Усольцеву А. о понуждении к заключению договора купли-продажи. Истец пояснила, что между ней и ответчиком заключен ПДКП земельного участка. Согласно его условиям, продавец обязан передать в собственность за плату 300 тыс. рублей надел, площадью 25 соток в срок до 13 мая.

10 мая Зигунова К. направила Усольцеву А. письменное предложение заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным соглашением и проект ДКП.

12 мая Усольцев ответил Зигуновой. Он сообщил, что нашел покупателя, который готов заплатить за землю больше и предложил увеличить цену до 450 тыс. руб. Зигунова отказалась менять условия сделки. В свою очередь, продавец не пожелал подписывать договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости.

Истец требует понудить ответчика к заключению ДКП земельного участка. Усольцев в судебное заседание явился. В процессе он заявил, что отказывается выполнять требования истца, так как Зигунова сама отказалась подписывать соглашение на предложенных им условиях.

Он указал, что земельный участок является его личной собственностью, поэтому он имеет полное право менять цену.

Кроме того, срок ПДКП уже истек, а в силу статьи 429 ГК РФ это означает то, что обязательства по нему прекращены.

Рассмотрев дело, суд установил, что между Усольцевым и Зигуновой действительно заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Истец направляла предложение заключить сделку до истечения срока действия ПДКП, в связи с этим обязательства не считаются прекращенными.

Кроме того, согласно п.1 ст.429 ГК РФ основной договор должен быть заключен на основании положений, предусмотренных предварительным соглашением. Повышение цены является существенным изменением условий. Внесение таких коррективов допускается только по согласию сторон. Суд удовлетворил иск Зигуновой в полном объеме.

Частые вопросы

Обеспечение исполнения обязательств по ПДКП дачного участка залогом – это право, а не обязанность сторон. То есть, продавец и покупатель могут лишь подписать соглашение о намерениях заключить ДКП в будущем, не применяя никаких инструментов, направленных на гарантию того, что один из субъектов откажется исполнения обязательств по нему.

Устная договоренность между сторонами о заключении ДКП не имеет никакой юридической силы. Если стороны желают обезопасить себя от того, что один из субъектов откажется от подписания основного соглашения, то лучше оформить правоотношения письменным предварительным договором.

Изменение существенных условий договор допускается только по взаимному согласию сторон, путем подписания дополнительного письменного соглашения. В противном случае увеличить стоимость предмета правоотношений невозможно.