Оспаривание кадастровой стоимости помещения

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.

Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается.

Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
• иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 1 января 2021 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости.

В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.

Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания.

Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.

Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?

В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.

Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.

В течение 10 рабочих дней с даты подачи решения суда и заявления Росреестр вносит в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости участка. Но нужно иметь в виду, что данные, которые отражаются на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), изменятся позже, по прошествии времени, которое отводится на техническое обновление сайта.

А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки.

А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб.

Заявление в суд вы подали 1 февраля 2021 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб.

Учитываться она будет с 1 июня 2021 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс.

руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2021 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс.

руб., вам нужно будет подать заявление снова.

А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.

С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога

С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

С 1 января 2025 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2025 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости.

Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

Пример. 1 февраля 2021 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е.

новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2021 г.

При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2021 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2021 г.

Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость по новому закону (новый порядок)

Кадастровая стоимость, определенная в рамках Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, оспаривается по новому порядку согласно ст. 22 данного закона. Законом предусмотрено создание специальных комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые создаются уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ.

Напоминаем, что согласно старого порядка в каждом регионе для оспаривания уже были организованы подобные комиссии при Росреестре, однако через них оспорить кадастровую оценку, определенную по новому закону, нельзя. Таким образом, по новым правилам, оспаривание в 2020 году производится через специально созданные комиссии, образованные по новому закону.

Кто может оспаривать кадастровую оценку через комиссию по новым правилам

Оспорить кадастровую стоимость могут:

юридические лица;

физические лица;

органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Юридические и физические лица могут произвести оспаривание кадастровой стоимости, если она затрагивает их права или обязанности.

Где сформированы комиссии по оспариванию (в какую комиссию необходимо подать заявление)

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комиссия рассматривает заявления об оспаривании стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана.

Таким образом, например, чтобы произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в региональную комиссию, созданную по местонахождению данного участка. Т.е. для земли, расположенной во Владимирской области, необходимо обратиться в комиссию, работающую во Владимирской области.

Информация о создании комиссии и ее работе размещается на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ.

Какие законы регламентируют процедуру оспаривания через комиссию

Какими же нормативными документами определяется порядок работы комиссии?

Рассмотрение споров в комиссии производится в соответствии со ст. 22 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016

Основной документ регламентирующий порядок работы комиссии — это Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Что необходимо сделать для оспаривания через комиссию

Для оспаривания в комиссии необходимо подать заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В какой срок можно подать заявление в комиссию

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 16 ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке».

Основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии только на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Стоит отметить, что по новым правилам оспаривания, комиссия не рассматривает заявления связанные с техническими ошибками, которые были допущены при кадастровой оценке. Для исправления технических и методических ошибок необходимо обратиться в специально созданные Государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости через комиссию

выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения заявления и порядок уведомления заинтересованных сторон

Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцать дней со дня его поступления. Таким образом, срок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию составляет не более 1 месяца.

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, стоимость которого оспаривается.

Для участия в заседании комиссии приглашаются также лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принятие решения комиссией

Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

решение об отклонении заявления об оспаривании.

В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.

Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения.

В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.

Сроки внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в ЕГРН.

С какого момента используется новая кадастровая стоимость

Сведения о новой кадастровой стоимости используются в следующем порядке:

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа земельного участка или для исчисления арендной платы):

Новая кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для целей налогообложения (для определения налога на землю, налога на имущество):

Сведения о новой кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об оспоренной кадастровой стоимости. Иначе говоря, налог можно будет пересчитать за периоды, когда для его расчета применялась оспоренная кадастровая стоимость.

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество для налогоплательщиков – физических лиц будет осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога.

Материал по теме

Как оспорить кадастровую стоимость через суд? Исковое заявление, порядок, сроки судебных дел и другие вопросы процедуры оспаривания через суд?

Оспаривание кадастровой стоимости по старому и новому порядку. Какой способ выбрать? Новый закон ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке». Новая процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос.

органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

• подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
• подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;
• дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.

Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

Все консультации бесплатны.

Сведения о кадастровой стоимости можно найти в выписке ЕГРН. Ее можно запросить через МФЦ, сайты госуслуг и Росреестра.

Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке.

Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано.

Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.

Через наш онлайн-сервис вы можете заказать выписку ЕГРН, получить данные об актуальной кадастровой стоимости объекта или участка:

Комментарий эксперта. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки. Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика.

Что дает оценка объекта недвижимости

Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:

• определить реальные показатели износа;
• учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
• принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.

Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.

Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.

Проще всего посмотреть кадастровую стоимость на Публичной кадастровой карте.

Кадастровая стоимость онлайн

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 10 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд.

Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании. Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.

Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично.

Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.

Узнаем, сколько стоит объект по кадастру

Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО Смарт Вэй знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке.

В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора.

Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:

Все консультации бесплатны.

• через Многофункциональный центр;
• через сайт Госуслуг;
• через сайт Росреестра.

Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.

Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.

Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН.

После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.

На заседании комиссии может присутствовать заявитель или его представитель. Но обычно заседания проводятся без участия собственников.

Заказываем оценку объекта

Если предварительная проверка показала большую разницу между рыночной ценой и стоимость по кадастру, необходимо заказать отчет об оценке. Оформить этот документ может эксперт в сфере оценочной деятельности, состоящий в СРО. Найти оценщика можно в любом крупном городе. Процесс определения рыночной цены включает следующие этапы:

• нужно заключить договор на оценку, передать оценщику основные документы на объект (выписку ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
• после изучения документов оценщик выезжает на место, проверяет реальное состояние объекта или участка, определяет их характеристики;
• полученные данные сверяются с ценой сделок и предложениями на открытом рынке недвижимости;
• составляется отчет, где эксперт укажет рыночную цену и свои выводы, обоснования, методик и формулы.

В некоторых случаях оценщик может использовать метод фактических затрат, которые понес собственник для возведения объекта и изменения его характеристик. В любом случае, оценщик несет ответственность за свои выводы и за содержание отчета. Поэтому показатель рыночной цены будет подтвержден надлежащим образом.

В каких случаях нужна процедура определения кадастровой стоимости

Расценочная цена кадастра объектов недвижимости чаще всего требуется для оформления сделок купли-продажи, раздела имущества или одобрения ипотечного кредита. Однако, гораздо чаще такая оценка необходима для определения количества налогов на недвижимое имущество. Она рассчитывается на основании некоторого количества результатов анализа и следующих показателей:

• Площадь объекта.
• Территориальное и внутридомовое положение.
• Характеристики жилого дома (год постройки, её тип, этажность, общее состояние дома и прилегающей территории, степень износа).
• Инфраструктура местности (близость к центру, водоемам, школам и детским садам, паркам).
• Ценовые факторы рынка, доходы местных жителей, престижность района и т.д.

Недостатки государственной оценки

Кадастровая стоимость — это данные о цене объекта недвижимости, которые определены в процессе государственной экспертизы, проводимой ГБУ. Государственное бюджетное учреждение проводит работу в большими объёмах, массовыми методами, что часто влечет за собой пренебрежение конкретными особенностями каждого отдельного объекта недвижимости, а значит, допущение неточностей и существенное отличие кадастровой стоимости от реальной рыночной.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс, направленный на уменьшение налогооблагаемой базы путем установления цены в размере рыночной. Включает в себя два этапа: независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и собственно оспаривание в комиссии при Росреестре или судебных органах.

Возможно оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, зданий и сооружений, квартир и отдельных помещений, объектов незавершенного строительства. Фактически такой работе подлежит любой недвижимый актив, главное, чтобы присутствовало зарегистрированное право собственности, аренды, оперативного управления или безвозмездного пользования.

Перечень необходимых документов для отчёта об оценке

Процесс независимой оценки не может быть осуществлен без предоставления заказчиком определенной документации. В основной список необходимых бумаг входят:

• Учредительные и регистрационные документы юридического лица или паспорт физического лица.
• Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (либо договор аренды).
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРН или её копия.

Список необходимых документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации.