Можно ли купить долю в квартире за материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания.

Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Возврат НДФЛ

В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

Через владельца недвижимости

Это касается заключения договора купли-продажи с собственником жилья. Процедура предполагает безналичный расчет, поэтому после получения разрешения на сделку, сумма будут переведена на банковский счет продавцу Пенсионным фондом.

Однако в этом случае существуют временные ограничения на право использования маткапитала. Так, покупка за счет государственных средств будет возможной только по достижению ребенком трехлетнего возраста.

Приобретение части жилья через банк

В этом случае жилье приобретается в ипотеку. В таком варианте средства поступят к продавцу из кредитной организации, а погашение будет осуществляться из суммы господдержки. В качестве преимущества этого варианта следует выделить возможность использования маткапитала, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста.

Как показывает практика, банки часто идут навстречу молодым семьям, работая по схеме погашения кредита при помощи материнского капитала.

Совет. Ожидать одобрения от кредитной организации можно с большей вероятностью, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем целой квартиры в будущем. Поскольку это снижает риски невозврата выделенных средств.

Оформление части жилплощади после приобретения потребует выделения долей в комнате/комнатах для каждого члена семьи, включая детей. Делят жилплощадь минимум на три части. Величина долей определяется путем соглашения между сторонами сделки.

В этом случае официальное выделение долей на каждого члена семьи должно быть сделано не позднее полугода с момента проведения сделки.

Отказ на приобретение долевой собственности

Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

При каких условиях разрешено покупать доли за маткапитал

Процесс оформления сделок с участием средств маткапитала включает несколько этапов, но не ранее, как младшему ребенку исполнится 3 года. Основной сложностью является найти объект, отвечающий всем требованиям законодательства – ГК РФ, ЖК РФ и федеральных регулирующих нормативов.

Главное, чтобы сделка прошла согласование Росреестра и далее – Пенсионного фонда России, уполномоченного выделять средства маткапитала и перечислять его продавцам недвижимости.

Сделки с долями за маткапитал возможны в 2 ситуациях:

1. Доля должна оказаться выделенной в натуре (обособленная комната или несколько комнат).
2. Выкупаемая доля – последняя, и после сделки семья получит целый объект собственности.

Для выбора покупаемой недвижимости подходят только те, которые находятся в пределах Российской Федерации.

Требования федерального законодательства

Долю в квартире можно приобрести, если сделка не будет противоречить нормам общего законодательства.

Особенно сложно согласовать выделение маткапитала на сделку с покупкой доли у родственника. У ПФР, выполняющего роль надзорного ведомства, могут возникнуть резонные подозрения, что сделка оформлена с родственниками только на документах. Если ПФР отказывает в выделении средств, предстоит обращаться в суд и доказывать, что сделка действительно возмездная, и родственник получит сумму в собственное распоряжение.

Поскольку сохраняется риск срыва сделки из-за отказа ПФР перевести деньги маткапитала, следует убедиться, что выполнены требования к жилью со стороны этого ведомства.

Требования ПФР

Полномочиями по проверке законности использования материнского капитала и перечислению средств государство наделило Пенсионный фонд России. Государственный орган принимает обращения граждан, рассматривает документы по сделкам с маткапиталом и выносит решение о допустимости выплаты капитала продавцу покупаемой родителями недвижимости.

Для ПФР важно, чтобы соблюдались следующие требования:

• Доля должна была обособлена в виде изолированной комнаты;
• Доля находится в неаварийном, пригодном для жизни здании;
• Родители не лишены и не ограничены в правах, а усыновление не отменено;
• Нет оснований считать, что родители пытаются незаконно обогатиться в личных целях.

Отдельные сложности с маткапиталом могут возникнуть при покупке доли в квартире у мамы, брата, сестры, если держатель семейного сертификата и так пользовался жилплощадью. Отказ ПФР оспаривают в суде на том основании, что в итоге сделки дети наделялись имуществом, улучшая свои жилищные условия.

Если долю покупают у сестры или матери за маткапитал, Пенсионный фонд особенно тщательно проверяет документы по сделке, чтобы исключить попытку мошенничества и незаконного обогащения со стороны близких членов семьи. Если последующая проверка выявит, что средства маткапитала были использованы взрослыми в корыстных целях, ПФР обратится к правоохранительным органам.

Требования в рамках программы маткапитала

Главное условие реализации маткапитала – использовать средства на пользу всей семьи. В случае покупки доли в квартире должно быть соблюдено требование по выделению каждому члену семьи части в приобретаемой жилплощади.

Родители должны при покупке указать в договоре в роли покупателей себя и своих детей, если имущество покупается за личные сбережения.

Шаг 1. Согласование продажи доли

Особенность покупки доли заключается в необходимости согласования сделки с остальными совладельцами. Собственники долей имеют право преимущественного выкупа, если кто-либо захочет продать свою часть.

Чтобы соблюсти законность процедуры, продавец обязан вначале предложить выкупить долю своим соседям, и только через месяц, если никто не согласится расширить свою жилплощадь, можно договариваться со сторонним покупателем. Условия купли-продажи не должны отличаться от тех, которые ранее предлагались текущим собственникам.

Перед оформлением сделки с продавцом необходимо также оговорить условие, что часть суммы будет оплачена за счет средств маткапитала, поскольку ожидание выплаты может растянуться до 2-3 месяцев уже после сделки.

Шаг 2. Подготовка документов

Правилами, утвержденными Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 г., установлен общий перечень документации, которые понадобится представить в ПФР

1. Личный документ для идентификации владельца сертификата.
2. Договор на покупку доли.
3. Выписка ЕГРН, подтверждающая право распоряжаться часть недвижимости;
4. Если оформлялось ранее, нотариальное обязательство родителя о выделении доли каждому члену семьи.
5. Личные документы супруга и детей.
6. Для семейных – свидетельство о заключении брака.
7. Для подачи документов через представителя – доверенность из нотариальной конторы и паспорт.
8. При покупке в рассрочку – документы об остатке долга, который предстоит еще выплатить.
9. При покупке в ипотеку – договор с кредитором и справка о сумме долга.

Часть документов может быть запрошена дополнительно по инициативе ПФР.

Шаг 3. Составление договора

Когда условия оговорены и подготовлены документы, пора переходить к оформлению договора купли-продажи на долю в квартире.

В договоре должны присутствовать следующие реквизиты:

1. Название документа (необязательно упоминать в шапке о покупке за средства маткапитала).
2. Населенный пункт и дата составления договора.
3. Сведения о сторонах сделки (полностью ФИО, данные о дате рождения, паспорте, адресе покупателя и продавца).
4. Если к сделке привлекается доверенное лицо, необходимо указать его личные данные и реквизиты доверенности от нотариальной конторы. Если от имени малолетнего гражданина действует родитель, указывают его данные.
5. Адрес и общие технические характеристики квартиры (общая площадь, этажность, этаж).
6. Сведения о выкупаемой доле – величина части квартиры в виде дроби.
7. Права и обязанности участников купли-продажи.
8. Цена покупки – стоимость недвижимости указывают в виде цифровой комбинации и далее пишут прописью.
9. Способы и сроки расчетов между покупателем и продавцом. В этом пункте важно указать сроки обращения в ПФР для оформления маткапитала и период времени для окончательных расчетов. Здесь же определяют порядок передачи остальных средств.
10. Пункт о передаче недвижимости. Основанием считать сделку завершенной является подписанный приемопередаточный акт.
11. Реквизиты сторон с подписью.

После оформления договора стороны заверяют его у нотариуса. В ряде случаев заверение в нотариальной конторе является необязательным.

Шаг 4. Регистрация сделки в Росреестре

Существует 3 варианта подачи документации в Росреестр:

1. Напрямую в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры.
2. Через территориальное отделение МФЦ.
3. В нотариальной конторе.

Стороны подают заявления о регистрации перехода права на собственность и полный пакет документации на объект собственности, сделку, предварительно оплатив регистрационную пошлину в размере 2 тысячи рублей.

В следующих случаях закон требует привлечь нотариуса для удостоверения и последующей регистрации сделки:

• При отчуждении одной или нескольких долей, сохраняя право собственности на остальную квартиру неизменным;
• При продаже имущества, принадлежащего лицу недееспособному или с ограниченной дееспособностью, либо лицу младше 18 лет;
• Если собираются выделять детские и супружеские доли для каждого из супругов.

Исключение составляют ситуации, описанные в новой редакции закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. о государственной регистрации:

• Продажа всех долей в квартире по одному договору;
• Покупка доли в ипотеку, полученную в кредитном учреждении.

Если предстоит оформить покупку единственной доли по маткапиталу, нотариус становится обязательным, если только недвижимость не покупается в ипотеку, и банк не требует дополнительного заверения.

Срок перерегистрации доли зависит от способа подачи документов. Через нотариуса долю регистрируют в течение 3 дней, а при обращении в МФЦ срок увеличивается до 10 дней.

Шаг 5. Распоряжение капиталом

После получения новой выписки ЕГРН, подтверждающей переход собственности держателям семейного сертификата, следует обратиться в ПФР для согласования выплаты маткапитала в пользу продавца.

На рассмотрение обращения сотрудникам ПФР отводится 1 месяц. Деньги выплачивают напрямую продавцу, минуя выдачу наличных. После принятия положительного решения Пенсионный фонд обязан перечислить в течение 2 месяцев.

Средства будут переведены по реквизитам счета, оставленным в заявлении о распоряжении материнским капиталом в ПФР.

Ответы юриста на частые вопросы

Со стороны закона никаких ограничений по определению долей не установлено. Родители сами определяют, делить ли купленную долю в равных долях, либо исходить из суммы, оплаченной за счет средств маткапитала. Например, если доля стоила 1 млн рублей, делить на всех следует только ту часть, которая куплена на маткапитал.

Это может быть и 1/10 или 1/100 квартиры.

Покупка доли за маткапитал в период брака влечет образование совместной собственности, которая делится при разводе. В то же время, закон о материнском капитале предусматривает выделение долей всем действующим членам семьи. Во избежание споров рекомендуется заключить брачный контракт, где оговаривается, кто и при каких обстоятельствах получит покупаемую долю.

Если продается часть квартиры, принадлежащая подростку в возраст 14-18 лет, в роли продавца выступает несовершеннолетний, а его родитель (другой законный представитель) предоставляет разрешение на сделку.

После приобретения квартиры с использованием маткапитала понадобится согласовать продажу детских долей с представителями опеки. Надзорный орган допускает такие сделки только при условии, если интересы несовершеннолетних соблюдены, и вместо проданной части детям предоставлено равноценное жилье, либо вырученные средства внесены на депозит, открытый на имя каждого подопечного.

Никаких ограничений в выборе покупки недвижимости за маткапитал нет – можно купить доли в многоквартирном доме или частном домовладении. Чтобы получить согласие ПФР, следует убедиться, что дом не является ветхим, не требует капремонта, имеет коммуникации, пригоден для жизни.

Нужна ли помощь юриста

При покупке доли в квартире за средства маткапитала могут возникнуть сложности, связанные с согласованием процедуры с другими владельцами общей долевой собственности, а также с Пенсионным фондом, ответственным за перечисление средств маткапитала. Во избежание проблем с регистрацией прав на недвижимость и получением денег продавцу, рекомендуется привлечь на помощь опытного юриста, который поможет грамотно составить договор и подготовить все необходимые разрешения.

Высококвалифицированный юрист поможет оспорить решение ПФР, подготовит исковое заявление и аргументированно выступит на заседании суда, если надзорный орган откажет в реализации маткапитала.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Перед оформлением сделки важно знать следующее

Размер доли в покупаемой квартире, которую нужно выделить детям

Размер доли ребенка в покупаемой квартире должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Верховный суд указал это в своем Определении от 14.03.2017 N 4-КГ16-73 — «Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.»

Например, семья из 4 человек покупает квартиру за 3 000 000 рублей. Будут использовать мат.капитал на сумму 616 617 рублей. Значит каждому члену семьи государство предоставило по 154 154 рублей — это 5,14% от 3 000 000 (стоимости покупаемой квартиры). Лучше округлить до 6%. В долях 6% — это 3/50. Значит каждому ребенку достаточно выделить по 3/50.

В расчетах можете воспользоваться калькуляторами процентов, их полно в интернете.

Супругам лучше оформить свою долю в совместную собственность

Также возьмем пример выше. При покупке квартиры каждому ребенку решили выделить по 3/50 доли. Оставшуюся 22/25 доли супругам лучше оформить в совместную собственность на двоих, а не по отдельной доли на каждого.

Если супруги хотят определить себе отдельные доли (из примера выше — по 11/25 каждому), тогда им нужно будет подписать брачный договор. Согласно п. 1 ст.

33 и ст. 42 СК РФ, у супругов действует режим совместной собственности в отношении покупаемой недвижимости, но брачным договором могут определить иной режим. Брачный договор оформляется у нотариуса и стоит он около 10 000 рублей.

По моему мнению, это лишние расходы.

Для оформления в совместную собственность в договоре купли-продажи нужно прописать примерно так: «Покупатели приобретают Квартиру в общую долевую собственность в соотношении: 22/25 доли — в совместную собственность ФИО первого супруга и ФИО второго супруга, 3/50 доли — ФИО первого ребенка, 3/50 доли — ФИО второго ребенка.» Образцы договора будут ниже.

Мне часто пишут люди, что в МФЦ отказываются принимать договор купли-продажи с указанием совместной собственности на долю. Сотрудники МФЦ не правы. В п.

110 Приказе Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 написано следующее — «При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности» . Так что если в МФЦ откажутся принять договор, ссылайтесь на этот приказ.

Получать бумажный сертификат мат.капитала необязательно

С апреля 2020 года сертификат на мат.капитал начали выдавать в электронном виде, который автоматически появляется в личном кабинете родителей на сайтах ПФР и Госуслуг. Никаких заявлений подавать не нужно. ЗАГС-ы сами передают данные о рождении ребенка в ПФР.

Необязательно получать бумажный сертификат и нести его в МФЦ или Рег.палату на оформлен е сделки. В договоре купли-продажи достаточно указать, что после регистрации сделки часть средств продавцу перечислит ПФР в сумме мат.капитала. Регистратор не следит за тем, как покупатели будут расплачиваться с продавцами.

Образец договора купли-продажи найдете ниже.

Переходим к процессу покупки.

Инструкция покупки. Первый этап — оформляем договор купли-продажи

Далее, если я пишу о покупателях, я имею в виду супругов с детьми, которые собираются купить квартиру у родителей на материнский капитал. Под продавцами и собственниками я имею в виду родителей, которые продают свою квартиру и часть денег получают в виде материнского капитала. Надеюсь с этим разобрались.

Сейчас при купле-продаже недвижимости, в которой все продавцы дееспособные и старше 18 лет, договор купли-продажи подойдет в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В этом случае его не надо удостоверять у нотариуса.

В договоре купли-продажи не указывается родство между покупателями и продавцами. Поэтому я загрузила 2 образца, которые отличаются лишь количеством продавцов:

• В квартире один собственник-продавец — скачать образец
• В квартире несколько собственников-продавцов — скачать образец

В образцах я указала, что покупателями выступают 4 человека — супруги с двумя детьми. Представителями детей по договору лучше указать мать, но по закону можно указать любого из родителей — ст. 26 и ст. 28 ГК РФ.

Для составления договора нужны: 1) Паспортные данные сторон или из свидетельства о рождении (когда им до 14 лет); 2) Серию и номер сертификата на мат.капитал. 3) Информацию о правоподтверждающем документе на квартиру — с выписки из ЕГРН, свидетельства о регистрации права или с документа основания (договора купли-продажи, свидетельства о наследстве и т.п.). 4) Банковские реквизиты продавцов, куда и перечислят им сумму мат.капитала.

Следует составить по одному экземпляру для каждого участника сделки + один для органа регистрации. Например, 2 продавца и 4 покупателя. Итого нужно 2 + 4 + 1 = 7 экземпляров.

Второй этап – Подаем договор в МФЦ или Регистрационную Палату

Если в населенном пункте есть отделения МФЦ, подавайте договор туда. Если МФЦ нет, подавайте в Рег.палату (отделение Росреестра).

Сейчас действует экстерриториальный принцип. Можно подать договор в любое отделение МФЦ и Рег.палаты вне зависимости от адреса квартиры. Хотя я советую заранее позвонить в понравившееся отделение и уточнить, потому что услуга появилась только в мае 2021 года.

Подача документов в МФЦ или Рег.палату не различается, поэтому укажу про МФЦ, потому что это более распространенный случай. Присутствие детей до 14 лет не потребуется.

Оплачиваем госпошлину и подаем документы.

Сначала дадут реквизиты на оплату госпошлины, которая составляет 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст.

333.33 НК РФ. Ее должны оплачивать покупатели по размеру покупаемых долей по договору купли-продажи. За ребенка госпошлину оплачивают его представители, в нашем его случае родители.

Касса обычно находится в здании МФЦ или поблизости. При оплате бывает комиссия.

После оплаты госпошлины в порядке очереди передаем сотруднику следующие документы: