Доля в квартире купить

Следует понимать, что доля в праве и доля в имуществе не равны между собой. Если вы владеете ¼ четырехкомнатной квартиры, это не означает, что вам принадлежит одна комната. Вы имеете право на четверть всего помещения в целом. Сюда относятся и места общего пользования: коридор, балкон, ванная и туалет.

Закон разрешает выделять доли в натуре. Но в реальной жизни это не всегда возможно. Получить свою часть имущества в безраздельное владение можно только в том случае, когда есть возможность сделать в каждой части помещения отдельный вход, санузел и кухню.

Чем различаются совместная и долевая собственность

Долевая собственность подразумевает, что после покупки собственник вправе распоряжаться лишь частью квартиры. Налог на недвижимость рассчитывают собственникам в соответствии с их долей. То же самое происходит с оплатой коммунальных услуг.

Собственник может продать свою долю совладельцам и третьим лицам. Он имеет право прописывать и поселять на свою долю того, кого захочет.

При совместной собственности собственники имеют право распоряжаться всеми помещениями. Выделить долю невозможно. Все платежи делятся в равных частях. Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы прописать другого человека, тоже необходимо получить согласие всех собственников помещения.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Законодательство предполагает, что все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 33 СК РФ). Поэтому просто приобрести квартиру в долевую собственность нельзя. Есть 3 других варианта, как это можно сделать:

• заключить брачный договор и подать его копию в Росреестр во время оформления документов на квартиру;
• выделить доли у нотариуса после приобретения квартиры, для этого подписывают соглашение о разделе имущества;
• выкупить отдельную долю в квартире на личные деньги.

Если жилье покупают в ипотеку, то его оформляют в совместную собственность. Выделить в нем доли будет возможно после погашения кредита у нотариуса.

1. Споры между сособственниками

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.

В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).

Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.

Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым.

Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.

Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:

1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо

2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо

3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо

4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).

2. Ограничение права распоряжения долей

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам.

При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ).

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.

3. Новые «тренды» на рынке недвижимости

Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии

В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке.

Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой.

Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Продажа доли без права проживания

Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей.

Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя.

Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире?

Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования.

Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.

Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.

P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки по продаже квартиры, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по юридическому сопровождению сделок с квартирами.

Зачем нужна покупка долей?

Владелец части недвижимости может распоряжаться ей без согласия или разрешения со стороны других собственников при продаже посторонним лицам, дарении, обмене. Предметом сделки может быть доля любого размера, указанная в правоустанавливающих документах (1/2, ¼, 1/100 и т.д.).

Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.

Справка! Покупать долю можно у любых лиц, в том числе у родственников, либо у совершенно посторонних субъектов. Однако участие в одной сделке некоторых членов семьи (например, муж и жена, родитель и несовершеннолетний ребенок) запрещено, так как деньги за часть объекта фактически останутся в семейном бюджете.

Статья 250 ГК РФ содержит правило о преимущественном праве выкупа долей. Так как продавцу необходимо соблюсти уведомительный порядок в отношении других собственников, срок сделки будет дольше, чем обычно. Рассматривать предложение о преимущественном выкупе совладельцы могут в течение 30 дней, что нужно учитывать покупателю.

Также возможен вариант, когда долю захотят выкупить другие собственники, в результате чего первоначальный покупатель только зря потеряет время.

Этапы и шаги по сделке с долевой собственностью

Продажа доли в квартире обязывает собственника не только договориться с покупателем об условиях сделки, но и направить (вручить) уведомление другим дольщикам.

В общем виде алгоритм действий сторон состоит из следующих этапов:

• согласование условий договора, в том числе стоимость части квартиры (цену можно определить по взаимной договоренности);
• подготовка проекта договора;
• оформление уведомлений в адрес других собственников с указанием цены доли, предложение воспользоваться преимущественным выкупом;
• ожидание 30 дней, предоставленных на рассмотрение уведомления (если все остальные совладельцы откажутся приобретать долю и дадут ответ раньше 30 дней, можно сразу переходить к следующему этапу);
• удостоверение договора через нотариуса, так как для продажи долей это обязательное условие;
• направление документов на регистрацию в Росреестр (это может сделать сам нотариус, либо стороны сами подадут документы через МФЦ);
• получение выписки ЕГРН и зарегистрированного экземпляра договора, что подтвердит переход права собственности на долю.

Статья 250 ГК РФ запрещает менять стоимость доли в уведомлении для других совладельцев. Если такой факт будет выявлен после регистрации в Росреестре, заинтересованные лица могут потребовать перевода прав выкупа на другое лицо.

При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка. Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.

Чтобы избежать затягивания сроков с уведомлением других совладельцев квартиры, иногда используют вариант с проведением сделки через дарение. В этом случае направлять уведомления и ждать 30 дней не нужно. Чтобы передать деньги за приобретаемую долю, это делают через договор займа.

В данной ситуации дарение и займ фактически носят фиктивный характер, так как маскируют основную сделку. При выявлении этого обстоятельства любой из собственников квартиры может подать иск о признании сделки недействительной. Кроме того, у продавца и покупателя неизбежно возникнут проблемы, если они будут предъявлять какие-либо взаимные претензии о порядке оплаты.

Какой пакет документов нужен для покупки доли?

Точный список документации, который потребуется сторонам, зависит от особенностей сделки с долями.

В стандартный комплект бланков и форм входит:

• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении на несовершеннолетних участников в возрасте до 14 лет; (если такой вариант участия в сделке выбрал покупатель или продавец);
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на собственность (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор, иные документы);
• уведомление о намерении продать долю с доказательством вручения или направления (эти документы проверит нотариус при удостоверении договора);
• нотариальный отказ от преимущественного права выкупа, чтобы сократить срок 30 дней на ожидание;
• заявление о регистрации;
• согласие на продажу доли ребенка;
• платежный документ об оплате госпошлины (в 2019 году ее размер составляет 2000 руб.).

Внимание! Для проверки юридической чистоты сделки стороны могут использовать любые документы. Например, чтобы устранить риски и не купить долю с долгом по квартплате, можно запросить справку из расчетного центра, проверить квитанции и платежи. Эти вопросы стороны решают по взаимной договоренности.

После прохождения всех стадий сделки покупатель получит выписку ЕГРН в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. С этим документом можно обращаться в МВД на регистрацию по месту жительства, вселяться на жилплощадь.

Чем опасно приобретение доли?

При покупке части квартиры практически невозможно провести оплату через материнский капитал или ипотеку. Целью распоряжения маткапиталом является улучшение условий для проживания семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Только в исключительных случаях доля, приобретенная на всех членов семьи, позволит им реально вселиться в жилье, соответствующее учетной норме жилплощади, надлежащим условиям благоустройства.

Также наверняка будет вынесен отказ банка при совершении сделки через ипотеку. При ипотечном кредитовании банк получает недвижимость в залог, чтобы продать ее при возникновении задолженности у заемщика. В отношении долей процедура реализации через торги будет существенно сложнее.

Поэтому банк обычно выдает такие кредиты под покупку отдельных квартир или комнат.

Покупка доли ради прописки — в чем подвох для покупателя?

Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме (6 кв.м. на человека), в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире.

Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила. Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Отказ от покупки доли в квартире

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний. Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили. Стоит ли подписывать ДКП?

Нет, не стоит. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», доля должна быть выделена всем членам семьи, в том числе и мужчине, если материнский капитал использовался для покупки недвижимости, внесения первоначального взноса или погашения ипотеки.

Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья.

Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ.

Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд. Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018.

Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака. Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода?

Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества. Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный жилой объект недвижимости. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.

Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

• низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
• возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка , и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено.

В таком случае, если собственники не являются родственниками, то квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их.

Нужно понимать, что сама по себе такая перепланировка незаконна, а в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

на портале Росреестра по адресу квартиры. Сверьте ее с описанием квартиры в документах — нет ли расхождений, например в недавнем правоустанавливающем договоре речь идет о доле в праве, а сейчас вам продают квартиру как отдельное помещение. В этом случае стоит поинтересоваться основанием такого изменения. Если все переоформлено законно, то и правоустанавливающий документ должен быть другим, например новый технический паспорт или решение суда.
1. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку, — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
   Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра

Пример выписки из ЕГРН с долевой собственностью

1. Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, то придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе.

С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Пример решения суда о разделе частного дома в натуре

При выделенной доле в свидетельстве о праве собственности будет указана отдельная комната

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

По закону перед продажей своей доли продавец должен предложить выкупить ее другим собственникам квартиры. Для этого он письменно извещает их о деталях планируемой продажи, включая цену сделки. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Извещения о продаже доли продавец должен отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. Завысить в уведомлении цену, чтобы потом продать эту долю третьему лицу дешевле, не получится. Такое случается при разводе, когда один из собственников не хочет продавать свою долю бывшему супругу. Нужно понимать, что это повод для оспаривания сделки.

Другие владельцы квартиры в течение месяца должны ответить на предложение. Они могут либо принять условия сделки, либо отказаться от нее. Если ответа нет, то это считается отказом. Но тут важно убедиться, что предложение ими получено. Если все собственники письменно откажутся от сделки, то можно продавать долю, не дожидаясь истечения месяца.

Если число сособственников объекта недвижимости более 20, то о продаже доли можно известить через личный кабинет Росреестра — это бесплатная услуга. Этот способ удобен, например, для владельцев машино-мест в долевой собственности или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Какой есть риск. Продавец может:

• не известить других собственников;
• отправить извещения по неправильным адресам;
• подделать подписи других собственников на отказе;
• указать в извещении другую цену, не ту, что предлагает вам.

Любые нарушения порядка направления уведомлений или нарушение прав других собственников приведут к тому, что они могут в будущем оспорить сделку через суд.

Как проверить

• Убедитесь, что у продавца есть отказы других собственников, либо проверьте, отправлены ли им извещения о продаже доли. Отследить отправления можно по трек-номеру — требуйте его у продавца, чтобы убедиться в том, что они дошли до адресатов и были получены.
• Проверьте сами условия во всех извещениях и сравните их с условиями будущей сделки. В извещении должны быть указаны: описание продаваемой недвижимости, цена, дата предполагаемой сделки купли-продажи.
• Договоритесь с продавцом, чтобы все извещения отправлялись через нотариуса, так как в любом случае сделка с долей будет в нотариальной форме.
• Если возможно, лично опросите других собственников об их намерениях.

• Сохраните все документы: копию предложения продавца другим собственникам и их письменные отказы или квитанции об отправке извещений. Эти документы понадобятся для подписания договора, а также при регистрации права собственности на долю.

Так выглядит согласие на продажу и отказ от преимущественного права покупки доли. Источник